Commonwealth Partnership (CMWP) совместно с девелоперской компанией FORMA провели исследование четырех направлений на западе и северо-западе Москвы — Ленинградского, Волоколамского, Звенигородского шоссе и Кутузовского проспекта, где наблюдается высокая деловая активность и концентрация офисных площадей. По данным исследования, Волоколамское направление находится в активной фазе формирования как новая деловая локация Москвы: если качественное офисное предложение в данный момент представлено ограниченно, то к 2030 г. общий объем предложения офисных площадей здесь может увеличиться на 88%, или на 351 тыс. кв. м за счет роста доли офисов класса А в структуре предложения до 65%. Поэтому дальнейший рост будет связан не только с увеличением объема площадей, но и с качественным переформатированием направления.
По состоянию на июнь 2026 г. объем предложения офисов классов Prime, A и B на Волоколамском шоссе составляет 397 тыс. кв. м. При этом доля свободных площадей находится на уровне 1%, что является минимальным значением среди рассматриваемых направлений. Такая ситуация указывает на ограниченность текущего предложения и подтверждает наличие сформированного спроса на качественные офисные площади в данной локации.
Дальнейшее развитие Волоколамского направления будет происходить прежде всего за счет новых проектов более высокого класса. По мере смещения структуры предложения в сторону объектов класса А ожидается рост показателей. К 2028 г. в классах Prime, A и B цены продажи могут увеличиться на 51% — до 431 тыс. руб. за кв. м, а ставки аренды — на 139%, до 32 тыс. руб. за кв. м в год. Одновременно спрос вырастет в 3,8 раза.
Существенную роль играет и реализация части проектов в рамках программы мест приложения труда (МПТ), которая предполагает обязательства девелоперов по вводу объектов и тем самым снижает риски переноса сроков реализации.
Дополнительную устойчивость и деловую направленность Волоколамскому шоссе придает присутствие крупных корпоративных и административных пользователей. Так, в 2021 г. здесь были введены в эксплуатацию штаб-квартира Госкорпорации «Ростех» и бизнес-центр «Два капитана», где размещается штаб-квартира Правительства Московской области. В ближайшие четыре года локация должна пополниться еще четырьмя бизнес-центрами класса А.
Отдельного внимания заслуживает специализация части территории, прилегающей к Волоколамскому шоссе. Район Щукино, расположенный в начале магистрали, исторически сформировался как выраженный медицинский и научный кластер, который создает устойчивую базу спроса на качественные офисы со стороны компаний медицинского, фармацевтического и смежных профилей.
Так, первые сделки в БЦ «Дженга» были закрыты с компаниями по производству медицинского оборудования, которые суммарно приобрели для собственных нужд 500 кв. м в течение месяца от старта продаж проекта. Для нас это важный показатель того, что проект органично встраивается в сложившуюся деловую среду района и отвечает запросам профильных клиентов.
-
Артем Еливанов
FORMA
директор по продажам коммерческой недвижимости
Помимо Волоколамского шоссе, исследование охватило еще три направления западной и северо-западной частей города, где также наблюдается высокая деловая активность.
Ленинградское направление рассматривается как расширение традиционного делового кластера и продолжение района «Белорусская». Его важным преимуществом является прямая транспортная связь с аэропортом Шереметьево. По состоянию на июнь 2026 г. общее предложение офисных площадей классов Prime, A и B составляет 904 тыс. кв. м. Совокупная площадь офисов, заявленных к вводу до 2030 г., — 153 тыс. кв. м. Средневзвешенная ставка аренды в 2028 г. ожидается на уровне 41 тыс. руб. за кв. м в год, средневзвешенная цена продажи — 480 тыс. руб. за кв. м.
Звенигородское шоссе выступает основной транспортной артерией перспективного района Большой Сити, что во многом объясняет высокий уровень девелоперской активности со стороны крупнейших игроков рынка. В 2023–2025 г. годовой объем нового строительства превышал 40 тыс. кв. м. По состоянию на июнь 2026 г. общее предложение офисных площадей классов Prime, A и B составляет 894 тыс. кв. м, а совокупная площадь заявленных к вводу объектов до 2030 г. — 1 млн кв. м. Средневзвешенная ставка аренды в 2028 г. прогнозируется на уровне 50 тыс. руб. за кв. м в год, а средневзвешенная цена продажи — 745 тыс. руб. за кв. м.
Кутузовский проспект сочетает удобную транспортную доступность и развитую инфраструктуру. Престижный статус направления усиливается наличием штаб-квартир крупных компаний, близостью к ММДЦ «Москва-Сити» и ведущим премиальным загородным направлениям. По состоянию на июнь 2026 г. общее предложение офисных площадей классов Prime, A и B составляет 1 млн кв. м. Совокупная площадь объектов, заявленных к вводу до 2030 г., достигает 427 тыс. кв. м. При этом доля бизнес-центров класса А в заявленных к вводу проектах составляет 100%. Средневзвешенная ставка аренды в 2028 г. ожидается на уровне 38,3 тыс. руб. за кв. м в год, средневзвешенная цена продажи — 460 тыс. руб. за кв. м.
Таким образом, среди рассматриваемых направлений Волоколамское шоссе обладает наибольшим потенциалом роста и постепенно переходит из категории локального офисного рынка в статус самостоятельного делового направления. Сегодня потенциал этой локации во многом еще не раскрыт: при минимальной вакансии и ограниченном объеме качественного предложения рынок только входит в фазу активного формирования. Сочетание ожидаемого роста доли объектов класса А, транспортной доступности, повышения качества проектов и выраженной отраслевой специализации дает основания рассматривать Волоколамское направление как инвестиционно-привлекательную локацию с высоким потенциалом дальнейшего развития.
