Commonwealth Partnership (CMWP) и «Метриум» провели первое на рынке коммерческой недвижимости исследование программы комплексного развития территорий (КРТ). По итогам анализа уже реализованных проектов, компании пришли к выводу, что КРТ действительно способствует созданию сбалансированной застройки. Программа предполагает не только строительство жилья, но и развитие офисной, торговой, производственно-складской и другой коммерческой недвижимости.
Градостроительный потенциал КРТ в Москве составляет 70 млн кв. м. На данный момент параметры объектов определены для 13,1 млн кв. м недвижимости, что соответствует около 19% общего потенциала программы. Из них на сегодняшний день завершено более 180 тыс. кв. м (1%). Еще 1,1 млн кв. м (9%) находятся в стадии строительства, а 11,8 млн кв. м (90%) приходятся на проекты, строительство которых еще не началось. Преобладание объектов в статусе «Планируется строительство» говорит о том, программа КРТ находится на раннем этапе практического воплощения.
СТРУКТУРА ПЛОЩАДИ ОБЪЕКТОВ МОСКОВСКОЙ ПРОГРАММЫ КРТ (ВСЕ СЕГМЕНТЫ) ПО СТАТУСАМ РЕАЛИЗАЦИИ
ПЛОЩАДКИ МОСКОВСКОЙ ПРОГРАММЫ КРТ В СТАТУСЕ «В СТАДИИ СТРОИТЕЛЬСТВА»
Растет темп освоения площадок: объем строящейся недвижимости уже в шесть раз превышает завершенное строительство. Программа переходит от пилотных проектов к масштабированию применения механизма.
Изменение структуры застройки особенно заметно при сравнении разных стадий реализации. В структуре завершенного строительства 91% площадей приходится на жилье. Однако в проектах, которые находятся в стадии строительства сегодня, структура становится более диверсифицированной: на жилье приходится 62% площадей, тогда как 38% занимают коммерческие сегменты, в том числе 18% — производственно-складская недвижимость, 12% — офисы и 8% — торговля. Это показывает, что КРТ уже выходит за рамки преимущественно жилой модели и начинает формировать полноценную многофункциональную застройку.
СТАТУС ПЛОЩАДОК КРТ МОСКВЫ
Аналогичный подход сохраняется и в будущих проектах. В структуре площадей, находящихся на стадии планируемого строительства, на жилье приходится 63%, а на коммерческую недвижимость — 37%, включая 17% производственно-складской недвижимости, 15% офисной и 5% торговой. Это подтверждает, что по мере развития программы рынок будет получать не только новые жилые кварталы, но и значительный объем площадей для размещения бизнеса, создания рабочих мест и развития сервисной инфраструктуры.
СТРУКТУРА ПЛОЩАДИ ОБЪЕКТОВ МОСКОВСКОЙ ПРОГРАММЫ КРТ В СТАТУСЕ «В СТАДИИ СТРОИТЕЛЬСТВА» ПО СЕГМЕНТАМ
По расчетам CMWP и «Метриум», проекты с установленной датой завершения строительства до 2050 года формируют более 11,3 млн кв. м будущего предложения, которое будет реализовано через механизм КРТ. Если на текущем этапе КРТ преимущественно воспринимается как механизм будущего развития, то уже к 2030 г. его влияние будет выражено в конкретных объемах строительства: по программе может быть реализовано более 4 млн кв. м недвижимости. Для рынка это существенный масштаб — в частности, в офисном сегменте в ближайшие пять лет на объекты КРТ может приходиться до одной трети общего объема нового строительства по площади.
Одним из наиболее заметных результатов реализации КРТ становится формирование новых центров деловой и общественной активности за пределами исторического центра Москвы. Крупные проекты создают предпосылки для более равномерного распределения рабочих мест и городских функций, что соответствует долгосрочной стратегии формирования нескольких самостоятельных центров городской активности.
-
Юлия Иванова
«Метриум»
Директор департамента аналитики и консалтинга
КРТ действительно работает как механизм комплексного развития территорий. Если судить по первым объектам завершенного строительства, программа была преимущественно жилой, однако уже сегодня реализуемые проекты демонстрируют более сбалансированную структуру, а в будущем КРТ будет все заметнее влиять на рынок за счет роста доли коммерческой недвижимости и формирования новых общественно-деловых районов.
